万科收购普洛斯！物流地产将迎来大颠覆？

在万科作出收购普洛斯公告的四个月后，包括万科参与在内的中国财团终于取得突破性进展——普洛斯私有化方案在股东大会获得批准。此举被看作是普洛斯实现私有化的关键一步。其实早在今年7月，万科宣布与厚朴、高瓴资本、SMG、中银投组成财团，共同参与在新加坡交易所上市的普洛斯(GLP)私有化收购。尽管获得普洛斯股东批准只是满足了收购方案三个条件中的一个条件，但这一条件无疑是私有化方案实现的重要前提。当时业内人士认为普洛斯被收购几乎已成定局。

普洛斯是什么?万科又为何要收购普洛斯?普洛斯的私有化对市场又意味着什么?今天，中邺与您深度唠唠物流地产行业背后的风云。

提到普洛斯，就不得不提物流地产。伴随着网上购物越来越发达，快递物流行业成为电商快速发展的既得利益者，迎来了前所未有的黄金时期。物流地产便是经营专业现代化的物流设施的载体，同时也是物流服务和地产服务一体化的创新成果，属于工业地产的范畴。其业态包括物流园区、物流仓库、配送中心、分拨中心等物流业务的不动产载体。在过去，大部分商业以实体店形式存在的时候，物流地产主要体现为仓储，货运等简单的模式，而如今，物流地产已经发展成为囊括物流链条内包括仓储、搬运、包装、信息加工等资产与服务的有机组合。同传统的物流地产相比，它更强调管理的现代化、规模效应、协同效应。

说到这里，如果你还是对普洛斯没有概念，那么说到另外一个东西，你应该就知道普洛斯的实力了。那就是几乎每个小区，每栋住宅楼楼下都有的快递柜其中一个品牌：丰巢快递，便是由普洛斯联合顺丰、申通、中通、韵达共同投资创建的。

普洛斯，还是最早提出物流地产概念的现代物流设施提供商，业务遍及中国、日本、美国和巴西的113 个主要城市，拥有并管理约 5,215 万平方米的物流基础设施，形成了一个服务于4,000余家客户的高效物流网络。早在2003年，普洛斯便开始布局中国市场，目前在中国38个主要城市投资、建设并管理着237个物流园，基本形成了覆盖中国主要空港、海港、高速公路、加工基地和消费城市的物流配送网络。

是钱不好赚?还是地不好拿?

据公开资料显示，普洛斯在中国市场的占有率已经达到55%。2017年，普洛斯在中国最大的两个客户是百世物流和京东，分别租用了普洛斯6.0%及4.3%的仓储面积，另外有近26%被电商租用。

从市场报告来看，预计在2020年，中国将达到1万亿美元的电商市场规模。加之市场对新零售模式的探索，消费市场 C2B、S2B等模式的发展，将对物流配送中心带来更大的需求，也会对物流地产提出新的要求，种种迹象与概念为物流地产画出一副充满活力的蓝图。

在市场占有率拥有绝对优势，未来市场发展又有极大空间的情况下，为何普洛斯要与万科进行私有化收购呢?这看似不合乎正常的商业逻辑。

普洛斯是在新加坡上市，大股东是新加坡政府投资公司，而在这次收购后，万科有望成为普洛斯第一大股东。但事实上，这次并购的主角是普洛斯，换句话说，普洛斯正在中国寻找它合作的伙伴，以寻求在物流地产业能有更加长远的发展。

那么问题又来了，还是那句话，普洛斯拥有极好的资源，占有绝对市场份额，为何非寻求合作不可?是地不好拿?还是钱太烫手?

产业生态，物流地产迎来新玩法?

从整个投资领域来讲，物流地产是稳定收益资产的代表。万科的参与是想借助普洛斯国际“物流地产一哥”的地位来带动万科发展，同时转型到地产、物流、商业消费、以及资产管理等领域，构建全新的商业生态。有助于其在物流地产领域完善布局，也是其国际化商业发展模式的重要基础。

从双方资源上看，有着互利的契合点。万科具有丰富的开发建设经验与资源，普洛斯则拥有高效的物流仓储网络和管理能力。同时，万科庞大的商业地产资源和客户资源未来将有望导入到物流生态的客户群中。

从业务发展上看，双方可以互相学习。普洛斯可以借助万科的商业地产资源布局C端，而万科可以从普洛斯学习B2B模式物流的运营，在业务上可以相互嫁接。

因此，事实上万科等资本方与普洛斯的此次合作是为了在有更大的合作空间，为物流行业打造一个产业生态。

中邺观点：物流地产进入生态圈时代

事实上，关于物流地产的角逐，竞争者们的脚步并未停歇。例如，以阿里巴巴、京东、苏宁为代表的平台企业正在加紧跑马圈地。随着顺丰、圆通、中通、申通、韵达快递公司的成功上市，在仓配服务一体化的需求下，也加速了他们进入物流地产市场投资的步伐。

市场的需求催促着企业加快完善服务的脚步，大数据、自动化、精细化等技术要求，航空、冷链、生鲜等各方面都要做透。未来更多企业进行合作、并购、融合将会是必然趋势。处于产业链各个环节的企业衔接紧密。产业链将会更为完整，构建一个健康的产业生态圈。

物流地产不再是坐地收租的时代了，目前已经出现了免租金靠提供后市场服务盈利的园区。接下来，将是物流地产精细化发展的阶段，就像商业地产可以发展成为商圈一样，物流地产可能不只是一个园区了。