左晖：未来北京50%以上的人租房是很正常的

“像北京，65%的人是住在自己的房子里，35%的人住在其他的房子里，我指的是标准住宅，当然还有非标准。未来趋势性都会有很大的变化，北京50%以上的人租房是很正常的。”11月29日，链家集团董事长左晖在“《财经》年会2018：预测与战略”上如此表示。

链家集团董事长 左晖

左晖在谈到房地产市场的趋势性变化时表示，房价从2008年到今天，一线城市基本上涨了五倍，二线城市基本上涨了三倍。但左晖认为，不动产的资产价格高速增长的时代已经过去了。

以下为左晖发言实录：

左晖：大家对房地产比较关心，今天的题目是拐点，我们不很确定是不是有拐点，跟大家分享一下我们认为房地产市场发生的一些趋势性的变化。从几个方面说一下：第一，背景在发生变化。比如中国的人均GDP在2015年的时候已经超过了8000美元，过了8000美元以后，会发生一些趋势性的变化，包括人口的结构，虽然今天中国7亿的城市人口未来会到9亿或者10亿，但是相比过去这些年，每年峰值1800万的变化，也会发生很大的变化。抚养比，劳动人口和被抚养人口的比例，也发生很大的变化，全中国平均的抚养比是2.8，内蒙都已经到一点几了，这是很危险的。

第二，房地产大开发的时代已经结束了。在2010年新增开发投资额增长率33%，2011年新开工的面积是18亿平米，住宅面积大概是15亿平米，我们估计未来这些年的时间里，大开发的时代已经告一段落。

第三，房价从2008年到今天，一线城市基本上涨了五倍，二线城市基本上涨了三倍。但我们认为不动产的资产价格高速增长的时代已经过去了。万科带着团队做了很多的研究，去年也出了一些报告，大家可以看一下。全世界很多经济体都有一个10到15年的房价高速增长的阶段，理论上讲，这个阶段也告一段落了。

第四，整个驱动的因素，所谓的杠杆。杠杆在过去几年里还是发挥很大作用的，今天全国住宅的按揭余额大概是20万亿，对银行来说，没什么风险，因为我们资产的价格超过200万亿。20万亿里，过去的三年时间增长了10万亿，去年的5万亿按揭数额的增长，一定是很长时间的高峰。去杠杆是相对比较确定的趋势。

第五，增量和存量的关系。2017年中国有17个城市的二手房交易量超过了新房的交易量，今年是10个城市。2016年中国和美国都大概卖了550万套的二手房，但是2016年美国卖了50万套新房，中国卖了1500万套新房。这个趋势性是不可逆的，北京大概75%以上是二手房，未来这个变化会越来越突出。任总说的价格信号，其实存量市场的价格信号还是很明显的。

第六，买和租的关系。未来租房人口的占比，像北京，大概35%左右，65%的人是住在自己的房子里，35%的人住在其他的房子里，我指的是标准住宅，当然还有非标准。未来趋势性都会有很大的变化，北京50%以上的人租房是很正常的。

第七，线下和线上。整个房地产市场正在翻成人口向线上移民的最后一块，链家的数据是到今年为止，每一笔交易背后是1200个PV，全国的行业平均水平是3000个PV成交一张单子，这不仅仅意味着链家聚集了一波线上的重度用户，更是意味着消费者正在往线上迁移，线上迁移之后，消费者的行为方式会发生非常大的变化。我觉得今天整个的房地产行业都在忽视这个问题。

很难说它有拐点，整个房地产市场才刚刚开始新的一轮发展，未来的发展空间可能是更波澜壮阔，但我们会从这些趋势性上得到一些信息。

苏琦(主持人)：是自己盖了租还是去买，或者长租一些别的楼盘?

左晖：租的问题是少数城市的问题，我们看，10个城市可能有租本身的问题，租的核心问题是标准住宅供应量少，北京的C端标准住宅是700万套，套均是2.1间，2300万常住人口，每人摊不到一间房子，缺口还是比较大的。全世界真正解决租房问题的核心供给都是C端，我们从来没看到政府或B端的物业是真正租房物业解决的主体，即便是C端，也可能是集中化解决。其实真正解决问题的都是在C端，北京、上海这种城市，如果不按间出租，不能把客厅想办法用起来，在短期解决标准住宅的租的问题还是挺麻烦的。对北京来说，今天核心是可支付的标准住宅就是缺，什么叫可支付的呢?按照今天的成本来算，按环线为N，每平米每天的租金大概是15减2，蓝领要住标准住宅一定会在六环外，我们在六环里提供的蓝领住宅一定是非标产品，非标产品，要么是产权有瑕疵，要么就是建筑有瑕疵。在交通还算便利又可支付的标准住宅是一定要解决的，今天非标住宅肯定不能用了。总体来讲，解决供应的问题，还是需要花一些时间的，不能仅仅是寄希望于B端。北京市场有关一个规划，未来五年大概要批1000公顷的租赁住宅的地，容积率3的话，大概是3000万平米，在今天1平米的基础上增长30%，我觉得这可能是最优的一种状况。我估计北京需要2亿平米的标准租赁住宅，能基本解决这个城市的问题。

类似这种问题，全中国大概就10个城市左右，全中国大多数城市没有租赁紧张的问题，因为中国的三线城市的房户已经超过1.2了。