上海明年土地供应会大的惊人 如果愿意的话

在上海，对于土地，为什么很多人会这么恐慌，我相信多半是因为这个数据

上海将建设用地锁死在3226平方公里，截止2013年已用：3070平方公里，未来全部还剩：不到156平方公里（含商办、工业）

一个最直接的证据来自2014年，政府对外试探性的发布的一个声音

所以大多数人的恐慌来自这里，认为土地的就在眼前，所以当下的每一块出让土地都无比金贵

不少人想要在上海市场里赶紧尽可能多的拥有一些土地，核心的担忧就是担心未来上海的土地开发量越来越低了

但是事实上真的如此么，我们可以尝试的找一下答案

首先对于上海来说，土地永远是一块肥肉，如果给到指标一定不会随便放弃

这是上海最近几年土地的出让情况，2015年上海土地的土地财政收入在1635.53亿元，这可是一笔轻而易举而且非常丰厚的收入啊，没有人会随随便便的放弃这块肥肉

那么如何保障这一块的收入呢

很简单，如果新增土地指标没有了，可以尝试去老指标里寻找

比如说旧城改造

去年年底的时候，上海对十三五的计划中，关于旧城改造的目标是这么描述的：“十三五”期间进行5000万平方米的旧改。也就是2016年到2020年这五年之间需要完成的旧改指标

如果这个指标可以完成，那么无疑给上海的市中心注入强大的能量，焕发出更多的土地红利

但是这一块的难度也会比想象中的要大，其中主要的问题就是在于拆迁补偿款的问题

其实房地产中，涨幅最快的不是房价，也不是地价，而是各种拆迁费用，这一块已经成为旧城改造的重要顽疾

上海市中心有一个叫光复里的社区，大家称这之为上海最贵土地上的“钉子户”。这里原本是要拆迁建新楼的，政府出面劝说居民搬迁的时，在这里生活了接近16年的好几百位居民都拒绝搬离，形成现在的城中村。

一套40平米的小破房子要换原地两套70平米的两房再加装修补偿款，这样的诉求到处可见。

所以悄然间，我在2016年5月份，上海常委会议上，对于旧城改造的数据，换了一个非常温和的指标：在城市更新方面，上海计划到2020年再完成240万平方米的旧区改造

这个数据是不是落差的也太明显了

对于政府当然不会做自己打脸的事情

因为他们发现了另外一件更加可以落地且效果同样的事情

拆违！

上海2016年的拆除违章力度可以说是的

可以先和大家分享几个数据，截止到6月份。上海今年到6月份，已经完成违建2870多万平方米。而去年一年上海总的拆违面积也只有1392万平方米

周末时候，卢俊有个在土地局的朋友过来聊天，说，今年上海拆违的力度可以说是空前的，基本上比交警贴罚单还要积极，所有的任务都是落到上海所有市级领导，从书记到市长每个人都有指标，核心就是一句话一定要完成

各种会议上，各种岩轮上都表达了这样坚定的决心

而且还有一个趋势就是，2016年上海的拆违指标在高频的调整，在5月份的时候还是说2400万平方米，当看到数据完成之后，在6月份又调整为是3000万平方米，但还是快要完成了，有内部朋友和我说，按照目前的趋势，上海2016年的拆违可以达到5000万

5000万平方米啊，这是多么恐怖的数据啊，我们可以想象一下这个数据转化为产业，转化为房地产，会爆发出多么强大的红利啊

再给大家看一下拆违的地方都是在哪里

——光闵行，已经拆掉了1000万方，而闵行一年的房地产销售可能连100万方都不到

——还有其他的3月底，各区县也梳理出了240个区县级区块。“17+240”占地约258平方公里，涉及违法建筑1300多万平方米。

——两个月里，华漕镇消除违法用地351.66亩，拆除违法建筑约89万平方米，

——目前虹口区拆违745处13万多平方米，其中“公字违建”近2万平方米。

——市区两级治理地块内已拆除约1100万平方米，自拆、助拆率超过90%。

所有拆违的地方都是市中心核心的区位，拆好之后都是价值连城的宝地

可以想象的出，为什么上海会坚定不移的做这件事情

首先，拆除违章建筑本来就是一个合理合法的事情，这件事比旧城改造要容易的多，而且也受舆论压力要小的多，工作推进起来也相对比较容易

和我朋友聊过天，虽然拆违也是要给钱的，但是不再是以拆迁款的名义，而是动迁补偿的名义，这样一来费用投入要小的多

然后更加核心的是，拆违其实也是一种低端人口挤压的过程，上海不仅仅土地指标，上海户口也一样，拆违是将一些低端人口往周边迁移的过程，从而腾出更多的指标吸纳更好的人才

不管怎么样，这5000万平米的违章建筑，拆迁干净后，一部分转化为产业，但是一部分一定会变成土地流到土地市场，再配合合适的容积率，这将是一笔非常丰厚的土地指标，可以维持上海2-3年的市场供应

所以，对于上海来说，今年的土地供应的确是，那是因为所有的旧城改造也好，拆违也好都是在今年开始展开，未来的土地出让依然会保持稳定的节奏，今年这么激进的动作也是为了明年土地出让做准备

再加上上海在原有规划中需要在2020年保有24.93万公顷耕地，降低为18.80万公顷。

只要愿意，明年开始，上海的土地供应量可能大的惊人

最后再说两句

上海一直在发展，上海一直在进步

但是不应该人为的营造供需恐慌

的不是土地，的是土地指标

但是哪怕指标也可以腾笼换鸟来实现

事在人为嘛

房闺蜜： 高房价逼走沪漂？不用4你就能“逃离上海”

房企： 开发商6年不交房 业主无婚房用：对象黄好几个了

导购： 郊区房价是虚胖还是实价 未来崇明都要卖2.5万/平