伍惠敏：上半年前3月太火爆 房价预计上涨15%

2016年上半场即将结束，这六个月房地产市场过得分外波折。延续去年的翘尾、疯狂成交，一路上扬的斜线戛然而止，定格在3月25日。喊了一个月的新政终于落地，上海发布“史上最严格的调控”，“沪九条”即刻执行，多少人的买房路被生生截断。购房者焦灼。

土地市场让人直呼看不懂。外环拍地均以高价成交，面粉卖得比面包贵，届时房价将直奔7万而去。5月11日新政后首次土拍，格力地产总价19.65亿元拿下松江泗泾地块，楼板价高达3.8万元/平；18日周浦地块，保利以54.5亿元拿下，楼板价近4.4万元/平；6月1日宝山顾村地块，更是 引来24家开发商竞相举牌，经过一番恶战，信达成为最终胜利者，楼板价3.6万/平。17日嘉定诞生，更是引发无数关注。

跟着土地一起“疯狂”的还有高端楼盘的购房者，据说很多楼盘都是托关系都买不到房。这半年，您眼中的上海房地产市场产生了怎样的变化？沪九条的“威力”到底有多大？土地市场这么火，今后楼市价格将会怎么样？腾讯房产上海站诚邀您发表真知灼见。

戴德梁行董事、华东区综合住宅服务部主管 伍惠敏

1、 上半年您印象最深刻的事情是哪一件？为什么？

答：上半年，前3个月的市场表现比想象中更火爆。

去年年底今年年初时候，当时记者问我，2016年楼市怎么看，当时年底市场行情非常好，各个价格段都非常火爆。当时我回答：以这样的惯性，2016年上半年应该不会差，不过，就像人不能一直处在激烈白热化冲刺阶段，市场会降温的。

超乎预期的是，2016开始的前3个月，市场持续火爆，而且是异常的。即使考虑去年年底的市场火热情况。

325之前，市场是高位下运行的火爆失控；325之后，4/5挤末班车的释放；进入6月，政策真正开始显示。

2、 您觉得房地产市场大趋势或大变革是什么？产生了哪些革新和变化？

答：以居住为主，投资为主，普通商品房为主的大背景下，房地产市场还是以刚需和刚需改善为主；高净值人群会关注境外物业。

人民币贬值通道存在，从3月开始，人民币对英镑、美元都是贬值的，高净值人群会进行分散性投资。转为投资英国、美国的物业，做海外投资，对冲人民币贬值的情况，保住自己的财富。

3、 最热板块或楼盘是哪些？为什么最关注这些板块和楼盘呢？

答：我目前比较关注的是两个楼盘。

一个是瑞虹新城，出现过推盘1000套日光的成绩，受到市场的高度认可；作为精耕十年的高品质楼盘，非常有代表性。

另一个是青浦徐泾项目，英庭名墅，3天销售7个亿，独栋别墅售价1350万起。

这两个楼盘，体现出购房者对总价段的关注，两个项目都是1000万超过一点，能买到市中心虹口区的带装修；买到青浦徐泾，城市板块，大虹桥核心区域。补充一句，徐泾未来发展会再次提升，单价上总价上，都比花木、张江地区更有吸引力。

4、 土地市场这么火，未来外环真会卖到8万吗？现在购房者买房还怎么选择？

答：几年前浦东星河湾(楼盘资料 图库)上市的时候，单价楼盘4万多，周边楼盘只卖2万左右。

我始终觉得，泗泾、周浦、嘉定，这些外环、郊区，个别现象的，证明整个上海的地，还是全国各大开发商，包括国企、民企、联合体，兵家必胜之地。

外环能否卖到这个价格，其实是星星之火是否可以燎原的问题。

如果拿的开发商，像星河湾当初一样，除了资金实力也有品牌和号召力，产品打造也有经验，那这些还是能够开花结果的。但是，个别高价拿地的开发商，如果也有资金链紧张的情况，或者产品不被市场认可，那也是有一定风险。

未来是否有点带面，个人是打问号的。

目前，面对高价地块，政府不仅约谈央企，也会在开发商贷款方面进行严控，对市场的健康发展是非常好的。

5、2016年楼市下半场，您觉得市场走向会如何？

答：下半年的成交主力，我认为是刚需，置换手上房子和自有资金，购买刚需改善，会成为市场成交的主旋律。

根据数据显示，从限购到现在，上海的房地产成交量平均在1200万左右。而去年高达1400万，市场透支了200万；今年前5月成交了500万，照平均值以及剔除已透支的，给下半年容量仅剩500万，个人预计下半年的市场，无论是去年同期比还是跟上半年比，都会有下降。

价格方面比较稳定，预计跟去年比会有15%的增幅。

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