黄欣伟：可能致刚需被消灭 买房要用年轮换价差

[摘要]一手房早晚也会成为二手房，所以未来大家都是二手房。所以在这种情况下用年轮来换价格差，这也是一种方式。

5月11日，松江拍出了一块新的天价，根据楼板价测算，专家认为未来松江区域的房价将达到6万元/平米，而目前松江区域楼盘均价在3万元/平米左右。无独有偶，保利在5月18日以54.5亿拿下浦东周浦某块土地，预计将来周浦房价将达8万/平米。一个板块若出现天价，必然会对周边楼盘的价格带来一定的提升。

另一种情况也比较常见。此前因为迪士尼在上海的选址，浦东川沙房价出现了短期内的大幅上涨，据统计川沙房价7年涨了162%。自贸区坐落在临港的规划也拔高了临港的房价。同时也有人质疑，因为一个乐园或者一个政策带动区域房价大幅度的上涨是否存在泡沫，这样的拉高房价是否是合理的现象。

某个区域因为某些原因出现的间歇性的市场热情况或者未来前景被看好所带来的房价上涨是否真的可以被看做投资风向？会不会出现房价泡沫的情况？能够切实左右区域房价的因素到底有哪些？带着这些问题，腾讯房产特别邀请合富辉煌上海公司策略总监黄欣伟一起探讨。

合富辉煌上海公司策略总监黄欣伟

“所谓房地产投资和投资本身看起来是隶属关系，但做法上有些差异，对于利好消息这种事情来讲，投资市场对它的一个做法，遥远风传的时候是很好的机会，利好兑现的时候已经估出了。”

“自贸区和迪士尼是两种概念，迪士尼带来的是旅游的机会和人流，自贸区是培育一个产业的供应链，所以这两个区域侧重点不一样，所以这两个区域带来的效应长短是不一样的。”

“一手房早晚也会成为二手房，所以未来大家都是二手房。所以在这种情况下用年轮来换价格差，这也是一种方式。”

闸北房价“冰火两重天” 大场被数块拉高房价

一块本来冷门的区域因为某些原因突然被盘活，黄欣伟举了两个上海的区域例子：大场和闸北。这两块原先在老上海眼中的下只角近年来逐渐变成了香饽饽，尤其是闸北并入静安后，整体发展都上了一个台阶。黄欣伟说到：“成为住宅重新上市之后，原来这几个区域本来是工业区的属性，土地的连接性和规模性都是值得期待的。”

他同时也提到闸北有个比较有趣的现象即在概念包内和外的区域产生了冰火两重天的情况。最早一号线开通以及大宁商业起步后，该板块内的房价就有一个大的提升。黄欣伟打比方这种速度就是今年一季度地价和过去两年上海地价的涨幅，已经完全偏离了原有的轨道。相比之下离大宁很近的柳营路一带房价却一直没有起色。在概念包内外，房价产生了很大的区别，呈现出两种上升的速率。

大场板块就更传统一点，完全是由数块带动的房价。“这是刚性的价格上涨，因为成本导致的价格上涨。”黄欣伟解释道。面粉价高了自然带动了面包价格的上涨，但对开发商来说面粉可以做成面包也能做成高端蛋糕。“就大场来说，同一个区域里面在经济指标可以容纳的情况下面，开始出现了低密产品把控整个社区整体形象的做法，这是开发商应对目前这种高地价情况下的一种产品决断。”

迪士尼是立竿见影的商业机会 自贸区则要看产业留存度

此外受概念影响区域房价也比较常见，最为人熟知的便是迪士尼和自贸区。黄欣伟认为迪士尼带来最大的辐射是对土地溢价的一个预期，而这又是从源头上导致了房价。土地的预期绑架了土地拍卖的价格，土地拍卖的价格又是成本绑住了售价，所以最终以三级跳间接的方式到市场上收回来。

自贸区则不同，相较于迪士尼这个直接能盘活的商业机会，自贸区的发展空间就更难预见。所以这两个区域带来的效应长短是不一样的。黄欣伟表示：“自贸区主要是引进产业，那么他的政策能够落地到什么程度？支持到什么程度？决定了这种产业能够进入到什么程度，这种产业能够在这里存留多少程度。房价作为局部参照预测自贸区的未来。

是用来等待下一个的 刚需可能被消灭

对于最近频频拍出的天价，黄欣伟表示这可能会引起几个变动项：“第一就是可能会导致刚需被消灭；第二拍出后会滋生出很多豪宅产品。”他解释道，导致房子单价过高，要控制总价面积就会做得非常小，未来可能就没有刚需了。另外低价过高必然导致产品必须定价高，那么豪宅就会被催生出来，而其中产品质量良莠不齐，必然会有一轮内部的混战。

上海近期的受苏州等地的影响，可以说是合理的，但相比去年同期又是不合理的。的角色就是用来等待下一个，用时间来覆盖它。营销中有一种讲法：时间换空间。他打了个比方：站在开发商立场上来讲下一个出现之后，用面粉的价格支撑我的面包，或者支撑我这个蛋糕的价格，一定卖得好。

买房锁定轨交“贵金属线” 二手房靠淘 新房看规划

根据轨交来锁定买房区域是黄欣伟的主张，他认为：“上海的轨道交通分三六九，流经主要区域的轨道交通1、2、4、10号线，这是上海轨道交通的贵金属线，因为它流经最好的办公区域、商业繁华区域、大型住宅区域、高端住宅区域。”贵金属沿线的房子必然价格也高，这种情况下可以选择折中的方式。比如说10号线沿线价格很贵，是贵金属线，可以看看有哪一条线可以接驳10号线？买非贵金属线的周边，这就是评估性价比。

关于有潜力的区域选择，黄欣伟给广大购房者支了一招：对于目前外环的一些新房，原先二手房和新房价差并不大，但受今年前半年市场火热影响，同区域的房价差距在拉大。某些区域二手房2万/平米，新房却已涨到5万/平米，这个时候该区的二手房还是有价值的。我们假设借一个擦边的哲学理论来讲，一手房早晚也会成为二手房，所以未来大家都是二手房。所以在这种情况下用年轮来换价格差，这也是一种方式。

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