房产交易心里没底？购房热点十问十答

房地产市场在经过了2015年的热浪和2016年初的狂喜后，逐渐进入调整期，也暴露出了二手房中介存在的一些问题。

很多客户在房屋买卖交易时，由于对交易环节及房屋背景了解不够充分，稍有不慎就会走入各种交易陷阱。为了使买卖双方都能够充分了解居住用房交易流程及相关知识，保障交易顺利进行，沪上知名房产中介——上海中原地产率先发声，推出“房产安全交易宣传月”。同时还印发了10000册《安全交易完全手册》，即日起可在中原地产各分行免费索取。

所有的买卖疑问，就让小睦来帮大家解答吧。

购房的“尴尬事”

1、交易过程中，国家税费政策调整，应如何保障买卖双方的合法权益，确保交易的顺利进行？

购房前，买、卖双方可向居间方、房屋所在区县房地产交易中心税务窗口咨询税费政策，了解所需支付的税种和税额后在房屋买卖合同中明确约定相应税种的承担方。若交易过程中，发生政策调整，买卖一方认为需要重新商谈税费承担事宜的，双方可进行协商，若双方协商一致变更原房屋买卖合同中的税费承担约定的，可签署补充协议并根据补充协议履行税费支付事宜。但若双方协商不成，应当根据法律、法规规定及合同约定确定承担税费的主体。

2、买卖双方签订了定金协议后，上海市出台了新的限购政策（外地户籍社保或纳税由两年变更为五年），因买方社保满两年但不满五年，而无法签订《上海市房屋买卖合同》，买方是否可以解除定金协议？定金是否会被没收？

由于政策调整，导致买方不具备购房资格，而导致无法签订《上海市房屋买卖合同》，该责任不可归责于买方，亦不可归责于卖方，双方协商解除定金协议，由卖方全额退还已收定金。

3、因限购及贷款政策的调整，购买二套房贷款成数不足，若买方无足够资金支付贷款不足部分的房款，解除买卖合同是否需要支付违约金？

支付房价款是买方的主要义务，房屋买受人对购房过程中可能出现的房款支付障碍应当有充分、合理的预见，并有一定的解决方案。除非买卖合同特别约定政策调整贷款成数可无责解除买卖合同，一般不得以贷款成数变化等政策原因为由主张解除买卖合同。若买方因贷款成数不足而无力购房的，买方将需要依买卖合同约定承担责任。

4、卖方置换购房，与买方签订房屋买卖合同后，卖方却因上海新的限购政策而不能买新房。卖方为保留自己的住房，能否解除与买方签订的房屋买卖合同？

根据合同法的相关规定，上述情况卖方不享有法定解除权，若房屋买卖合同也未约定该种解约情形，即不享有合同约定的解除权，卖方无法因此而解除买卖合同。若卖方因此不履行买卖合同，则应当向买方承担继续履行合同、支付违约金等合同责任。

热点十问十答：

1、问：现在公积金放贷时间大概多久？

答：公积金受理至放款，交易周期在71天左右。

2、问：关于5月实施的“营改增”，求详解。

答：比如你以前花100万买了一套房子已经缴纳相应的税金，卖出时卖了150万，那你只需对增值的50万缴纳相应的税金。

3、问：购房资格是只看社保是否满5年，不看个税吗？如果社保5年当中有补缴记录但个税连续可以买房吗？

答：社保或个税任何一个满5年就具有买房资格。

4、在老家有房有贷，在上海买的房是在新政前网签，夫妻二人用公积金贷款，算几套房？要几成首付？

答：纯公积金贷款的话算首套房，三成首付。

5、如果月薪低于3500元，是否就没有个税？

答：月薪低于3500元不是没有个税，只是为0。

6、休产假时个税为0，但公司没有及时申报，过了4个月才申报的，这个属于断了吗？

答：这个属于断了。

7、房东贷款没结清，应该怎样走流程？

答：共有三种方式： 房东自有资金结清；1、 2、3、下家首付款用于还房东贷款；资金监管。

8、 20年房龄的房子贷款可以贷多久？

答： 30年。

9、以亲戚名义买房，产证上可以加非沪籍并且社保没满2年的人的名字吗？

答：不可以。如果亲戚符合购房条件，产证上想添加的是非配偶关系、且无购房资格的，这个是不可以的。

10、夫妻两人，妻子是上海户口（名下有一套单独名字的产权房），丈夫是外地户口（名下无房，无5年社保或税单，被限购了），这种情况还能买房吗？

答：如果妻子符合购房条件，那么以家庭名义还可以买的，但是产证上必须有妻子的名字。

（摘自《安全交易完全手册》）

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